Construir ou reformar uma casa não é uma tarefa nada fácil. O proprietário necessita estar atento à escolha de profissionais para criar o projeto arquitetônico e providenciar os documentos necessários para que sua obra não tenha problemas ou seja embargada.
Para evitar aquela dor de cabeça inesperada, a Hochheimer Imperatori Arquitetura dá algumas dicas. "Na hora de escolher um terreno, a pessoa deve verificar toda a infra-estrutura: zoneamento da região, que especifica o tipo de edificação do bairro - residencial ou comercial; redes de esgoto e água encanadas e de eletricidade; analisar o possível comprometimento do solo (por exemplo, a existência anterior de um depósito de lixão); consulte o código de edificações e a lei de uso e ocupação solo, para evitar processos judiciais e até uma condenação que exija a demolição total do imóvel ou parte deste; problemas de enchentes; observar os estilos de construções mais próximas (em muitas áreas, as prefeituras determinam padrões, principalmente se for em condomínios residenciais fechados); existência de feiras livres e presenças de bares e restaurantes que podem gerar ruídos e trânsito em excesso;", ressalta o arquiteto sócio- proprietário, Luciano Imperatori da Hochheimer Imperatori Arquitetura.
Comprado o terreno, o proprietário deve-se informar das exigências e documentações solicitadas pela prefeitura da cidade antes de iniciar a construção. Em seguida, é sugerida a contratação de profissionais gabaritados para dar seqüência no processo. Para residências de pequeno ou médio porte, deve-se contratar um arquiteto ou um engenheiro habilitado pelo CREA ? Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia. O arquiteto é um profissional formado com uma visão mais ampla e humanista do que os engenheiros, é responsável pela qualidade ambiental e técnica construtiva da edificação. Em certos casos quando o profissional executa a obra ou consta como responsável técnico junto ao projeto aprovado pela prefeitura, acumula as responsabilidades civis da obra, garantindo ao proprietário seus direitos, caso a construção tenha algum problema.
"Antes de contratar qualquer profissional, é necessário que o proprietário consulte obras e questione clientes antigos do arquiteto para averiguar suas capacidades e idoneidade. De início, os proprietários são resistentes à contratação de profissional, porque acreditam que irá onerar o custo de sua obra. Mas na verdade, a situação é contrária. Por não ter um conhecimento técnico, os gastos podem aumentar, principalmente na compra de materiais desnecessários e ou excessivos ou até a reconstrução de parte da obra", ressalta Imperatori. Por lei, toda construção nova exige um projeto de arquiteto que deverá ser apresentado à subprefeitura para análise e aprovação.
Construção de uma nova casa
Antes de iniciar a obra, o proprietário ou o arquiteto deve-se dirigir a prefeitura de sua cidade (no caso de São Paulo à subprefeitura de seu Bairro) e providenciar os documentos necessários para dar seqüência em seu projeto (veja quadros abaixo). "Os processos de aprovação e execução duram em torno de três meses, mas na prática, podem chegar até dois anos. É criado um jogo de vai e vem de comunique-se (nome dado aos comentários feitos pela prefeitura sobre o projeto em aprovação), onde as informações são fornecidas fracionadas, estendendo o período", comenta o arquiteto Luciano.
Aprovado o projeto, a Prefeitura correspondente emitirá o "Alvará de Aprovação" autorizando o início da construção. Os dados deste documento devem ser impressos numa placa, que será fixada na entrada do terreno para melhor visualização dos fiscais.
Caso a obra não esteja com a documentação em dia ou for construída diferente do projeto aprovado, ela poderá ser embargada por um fiscal da prefeitura e o proprietário penalizado com multas, que terá seu valor estabelecido conforme a infração. Se for embargada, o proprietário deve-se dirigir à Prefeitura e informar-se dos procedimentos necessários para o desembargo.
"Após a conclusão da obra, o proprietário deve encaminhar novamente a Prefeitura de seu bairro e solicitar o "habite-se", que é documento de caráter administrativo expedido pelo poder municipal que autoriza a ocupação ou uso de imóvel novo. É concedido ao final da obra, após vistoria obrigatória do poder público e das concessionárias de serviços (usualmente aprovação do Corpo de Bombeiros, Defesa Civil, empresa de telefonia, entre outros)", lembra Imperatori.
Reforma de casa ? Para reformar uma casa ? que exija um acréscimo de área - é necessário que apresente à Prefeitura: escritura do terrenos; documentos do proprietário; plantas do projeto; requerimento de aprovação do projeto; pagamento de emolumentos (taxas proporcionais à metragem da obra); primeiro translado da escritura ou escritura primária; cópia do CREA do autor do projeto e responsável técnico; guia de recolhimento da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
"É importante dispor de um projeto de arquitetura para reforma - mesmo que esta seja pequena ? e a aprovação da Prefeitura. O aumento de área está sujeito às leis de uso e ocupação do solo de cada região e gerará aumento no IPTU. Se a reforma for realizada sem autorização, o proprietário corre sérios riscos de embargo, multa e possível demolição da área construída, caso esteja em desacordo com as leis vigentes", explica Imperatori. Para uma reforma sem adição de área, é necessário apenas um requerimento de autorização, disponível na prefeitura do bairro.
QUADRO 1 - DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DO ALVARÁ DE APROVAÇÃO E EXECUÇÃO
I. Alvará de Aprovação e Execução
1.- Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do pedido, além de endereço para correspondência, telefone, nº de telefone do fax e e-mail (link para o modelo do requerimento padronizado);
2.- Cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos;
3.- Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso do proprietário ser pessoa jurídica, onde conste o representante legal;
4.- Cópia das duas primeiras folhas da Notificação-Recibo do IPTU;
5.- Levantamento planialtimétrico (medidas do terreno no plano e nos níveis de alturas) do terreno, elaborado por profissional legalmente habilitado, numerado na seqüência das demais folhas do projeto, de acordo com o decreto 32.329/92, em duas vias;
6.- Peças gráficas representando o projeto, em duas vias;
7.- Memória de cálculo, se for o caso;
8.- Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal;
9.- Ficha Técnica, se houver, dentro do prazo de validade (opcional);
10.- Diretrizes de Projeto, se houver, dentro do prazo de validade (opcional).
Fonte: Secretaria Municipal de Coordenação das Subprefeituras de São Paulo
QUADRO 2 -ALVARÁ DE APROVAÇÃO E EXECUÇÃO
1.- Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail (link para o modelo do requerimento padronizado) ;
2.- Cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos
3.- Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa jurídica, onde conste o representante legal
4.- Cópia das duas primeiras folhas da Notificação-Recibo do IPTU
5.- Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação existente de acordo com o Decreto 32.329/92 (Legislação Sehab)
6.- levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional legalmente habilitado, numerado na sequência das demais folhas do projeto, de acordo com o item 3.A.6 do Decreto 32.329/92, em duas vias, somente no caso da reforma implicar
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